מבנים | עיתון לענף הבנייה

44 אפשר לבקש הקלת כחלון גם לבניין שנבחנו יסודותיו חוק ומשפט עו"ד עפר טויסטר* במהלך הניסיונות לעידוד הבנייה למגורים על מנת להשפיע על מחירי הדיור המאמירים, תוקן חוק התכנון והבנייה במה שמכונה "הקלת כחלון", לפיו ועדה מקומית רשאית לאשר תוספת שטחי בנייה בהליך של הקלה מעבר לזכויות שנקבעו בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית ובכפוף לתנאי הסעיף. פלוני ביקש לנצל את הוראת השעה במסגרת "בקשה לשינוי היתר". הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מורדות הכרמל, ובעקבותיה ועדת הערר המחוזית במחוז חיפה, דחו את הבקשה. בית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים בחיפה קבע אחרת במהלך הניסיונות לעידוד הבנייה למגורים על מנת להשפיע על מחירי הדיור המאמירים, תוקן חוק התכנון והבנייה במה שמכונה "הקלת כחלון". מדובר בהגדלת סמכותה של ועדה מקומית המאפשרת לה תוספת שטחי בנייה בהליך של הקלה מעבר לזכויות שנקבעו בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית ובכפוף לתנאי הסעיף. בין השאר, מותנית סמכותה של הוועדה המקומית בכך ש"בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת תוספת השטח לבנייה; לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בנין קיים, בעבודות חפירה או בעבודות פיתוח או עבודות כיוצא באלה כהכנה להקמת הבניין...". פלוני ביקש לנצל את הוראת השעה במסגרת "בקשה לשינוי היתר" על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור במבנה על בסיס הוראת השעה וזאת אף על פי שההיתר כבר הוצא והחלו עבודות הביסוס בבניין. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מורדות הכרמל ובעקבותיה ועדת הערר המחוזית במחוז חיפה דחו את הבקשה מכיוון שלעמדתן פלוני כבר בנה את היסודות והחניון ולפיכך אין בסמכות הוועדה המקומית ליתן "הקלת כחלון" לבניין שהחלה בנייתו. בית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים בחיפה קבע אחרת. ובהרחבה: העותרת הינה חוכרת לדורות של מגרש בטירת הכרמל אשר ניתן לה היתר בנייה להקמת "מבנה חדש מעורב 2016 באפריל יחידות דיור", הכולל קומת מרתף, 64- הכולל מסחר, משרדים ו 17- קומת קרע מסחרית, קומת קרקע-שטחי שירות מגורים ו קומות מגורים. המחלוקת בין הצדדים היא באשר לפרשנות שיש לתת למילים "טרם חלה הקמת הבניין"; בעתירתה טענה העותרת כי במועד הגשת הבקשה להקלה – – בוצעו על ידה "עבודות הכנה" בלבד ולפיכך, יש לבטל 18.8.16 את החלטת הוועדות וליתן לעותרת את ההקלה המבוקשת. הוועדה המקומית טענה כי יש לדחות את העתירה לאחר שהעותרת כבר החלה בבניית הבניין, מכוח היתר הבנייה שניתן לה. הוועדה המקומית טענה כי הוראת השעה נכנסה לתוקף לאחר שהעותרת הגישה את הבקשה להיתר בנייה, אך בטרם התקבל היתר הבנייה, וכי העותרת לא הגישה בקשה להקלה אלא לאחר שהחלה בעבודות בניית הבניין, באופן שהוראת השעה אינה חלה עליה. ועדת הערר תמכה בגישת הוועדה המקומית. בית המשפט לעניינים מנהליים הכריע כאמור בסוגיה ובתוך כך עמד על מטרת התיקון בחקיקה – להרבות דירות בישראל. לפיכך פסק כי "מאחר שמטרת הוראת השעה היא להגדיל את 'היצע יחידות הדיור', ניתן לקבל את פרשנות העותרת לפיה 'התחלת הקמת הבניין' הינה התחלת בניית קומות המגורים, כאשר בניית יסודות הבניין ואפילו קומות החניות, יש לראות כעבודות 'הכנה' לעבודות בניית יחידות הדיור (עבודות שכמובן טעונות היתר בנייה)". בית המשפט סבר שניתן לקבל את פרשנות העותרת לפיה "התחלת הקמת הבניין" הינה התחלת בניית קומות המגורים, כאשר את בניית יסודות הבניין ואפילו קומות החניות יש לראות כעבודות "הכנה" לעבודות בניית יחידות הדיור. העובדה שהוראת השעה נכנסה לתוקף לאחר הגשת הבקשה להיתר, אך לפני הוצאת ההיתר – אין לה ולא כלום עם פרשנות ה"חיקוק" ובכל מקרה העובדה שהעותרת הייתה "זכאית" להקלה ככל שהייתה מתקנת את הבקשה להיתר – אינה צריכה לפגוע באותה "זכות", כל עוד העותרת עומדת בהוראת השעה. לפיכך, טרם הוחל בבניית הבניין נשוא בקשת העותרת להקלה והעותרת עומדת בתנאי "הוראת השעה" למתן ההקלה. היות שכך, החליט בית המשפט להחזיר לוועדה המקומית את הדיון על מנת שתבחן את יתר התנאים הרלוונטיים למתן הקלה ובתוך כך קבע כי העותרת עומדת בתנאי הוראת השעה. נציין כי ברור שגם בתי המשפט ערים למצוקה ההולכת וגוברת של מחסור בדירות זמינות ושל האמרת מחירי הדיור והצורך בהגדלת היצע הדירות. פסק דין זה מראה כי בית המשפט לא נרתע מללכת בדרך בית הילל על מנת לפרש את "הקלת כחלון" באופן שיאפשר תוספת דירות. ברור כי בפרשנויות ליברליות מסוג זה יש כדי לסייע ולהגדיל את מצאי הדירות, אולם בסופו של דבר על הפתרון להיות בהגדלה מסיבית של יחידות הדיור בין בעזרת ציפוף באזורים הבנויים תוך ובין באמצעות 38 ניצול אינטנסיבי של מכשירי פינוי-בינוי ותמ"א הפשרת קרקעות. אנו נמצאים בפרק זמן שדומה בו שחלק מהרשויות באזורי הביקוש "נלחמות" בציפוף ובתוספת מסיבית של יחידות דיור בטענה שהדבר מכביד יתר על המידה על התשתיות הקיימות. פסקי דין מסוג זה יש בהם לטעמי על מנת להעביר מסר, אך אין ספק שהפתרון מצוי בבנייה מסיבית באזורי ביקוש. ככל שזו תתמהמה אני צופה שהמחירים עלולים להמשיך לעלות עקב ביקוש מתגבר והיצע דל. שתית בע"מ נגד ועדת הערר המחוזית 41470-094-17 עתמ ˆ מחוז חיפה * עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד העוסק בדיני תכנון ובנייה בין השאר, מותנית סמכותה של הוועדה המקומית בכך ש"בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת תוספת השטח לבנייה; לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בניין קיים, בעבודות חפירה או בעבודות פיתוח או עבודות כיוצא באלה כהכנה להקמת הבניין...".

RkJQdWJsaXNoZXIy NTkzMDY=