מבנים | עיתון לענף הבנייה

46 מה גובר – הטאבו או התב"ע? חוק ומשפט עו"ד דוד בסון* האם ניתן לסלק ידו של אדם מכוח תוכנית איחוד וחלוקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין? והאם ניתן לעשות זאת מכוחה של תוכנית אשר על פי התקנון שלה אינהתוכניתאיחוד וחלוקה, אבל ישבה מאפיינים של תוכנית כזו, כגון טבלת הקצאות? ומי זכאי להחזיק (ולבנות) במגרשים שיצרה התוכנית שלא נרשמה: הבעלים/המחזיק המקורי, או מי שקיבל את הזכות במגרש על פי טבלת ההקצאות? חלק גדול מהמקרקעין שבשכונת בית חנינא, בצפון ירושלים, מצוי בעיצומו של הליך הסדר מקרקעין מזה למעלה מחמישים ,60- שנה. השלטון הירדני החל בהליך ההסדר בראשית שנות ה אולם מלחמת ששת הימים, והחלת המשפט, השיפוט והמינהל של מדינת ישראל, הביאו להקפאת ההליך. מאז הפכה בית חנינא חלק מירושלים שהכינה מספר תוכניות בינוי עיר, אלא שהתכנון לא תאם תמיד את המציאות בשטח. בשל העובדה שהמקרקעין אינם מוסדרים, והליך ההסדר קפוא, לא נרשמו התוכניות כתוכניות איחוד וחלוקה בפנקסי המקרקעין. מי ששפר גורלו, והמגרש שהקצתה לו התוכנית מצוי בשטח החלקה הרשומה על שמו בלוח הזכויות או בלוח התביעות המנוהל על ידי פקיד ההסדר, יכול היה לפעול על פי התוכנית שאושרה, לבקש ולקבל היתר בנייה ולבנות בחלקתו. אולם מה כאשר התוכנית מקצה מגרש בשטח חלקה הרשומה בלוח הזכויות על שמו של אחר? התובעים, אשר התוכנית הקצתה להם מגרשים שהיו במקור בחלקה שלא היתה רשומה על שמם בלוח הזכויות, ביקשו היתר לבנות על המגרשים שהוקצו להם. אולם לא די בהיתר, וכתנאי לבנייה במגרשים אלו, עליהם לקבל לידיהם את החזקה במגרשים ולפנות ממנה את הנתבע, הטוען לזכויות בחלקה המקורית. למי מהצדדים הזכות להחזיק בחלקה? בכך נעסוק להלן. בית המשפט נדרש לשאלות: האם ניתן לסלק ידו של אדם מכוח תוכנית איחוד וחלוקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין? והאם ניתן לעשות זאת מכוחה של תוכנית אשר על פי התקנון שלה אינה תוכנית איחוד וחלוקה, אבל יש בה מאפיינים של תוכנית כזו, כגון טבלת הקצאות? ומי זכאי להחזיק (ולבנות) במגרשים שיצרה התוכנית שלא נרשמה: הבעלים/המחזיק המקורי, או מי שקיבל את הזכות במגרש על פי טבלת ההקצאות? מה גובר - טבלת הבעלויות החדשה בתב''ע או הרישום הקיים בטאבו? פסק הדין עוסק בסוגיה של מי גובר על מי. האם הבעלות לפי התב'ע וטבלת ההקצאות או הבעלות הרשומה היום בטאבו, לפני שהוא שונה עקב הרישום של טבלת האיחוד והחלוקה? בפסק הדין הפגינה כב' הש' צ'רקה מורייה בקיאות מרשימה בדיני התכנון והבנייה, המקרקעין ופק' ההסדר זכויות, ולמעשה במספר סוגיות בהחלט סללה דרך חדשה וראויה, שראוי להמשיך בה. ברשימה שלהלן נתרכז רק בסוגיות של תב''ע לאיחוד וחלוקה, המשנה ומשנעת מגרשים ממקום למקום, ורושמת בעלויות חדשות מכוח טבלת ההקצאות של התב'ע. בית המשפט הכריע ובצדק לטובת התב''ע – שזה הרי הרישום שיהיה בעתיד, ולכן בתקופת הביניים (כך קבעה השופטת) מי שרשום בטבלת ההקצאות שבתב'ע, הוא זה שיכול לפעול בקרקע, קרי: לבנות עליה או לסלק ידו של מי שמחזיק בה. פסק הדין המשיך ודן בסוגיות נוספות וקבע בהן קביעות מעניינות נוספות: האחת - שהקביעה שהתב'ע גוברת על הטאבו תקפה, גם כאשר אין רישום קיים בטאבו. למשל באזורים שטרם הוסדרו לפי פק' הסדר הזכויות במקרקעין, כמו ירושלים, יפו, עכו וכו'. השנייה - שהסמכות לדון בתביעת הסגת גבול, בקרקע המצויה בהליכי הסדר, היא עדיין לבית משפט שלום (וכך אכן נקבע לפי לפק' ההסדר). 108 ' הסע השלישית והחשובה – כב' הש' צ'רקה אף נתנה פרשנות מרחיבה לתב'ע שנדונה שם, שהייתה מסוג "כפור חם", מעין תב'ע אנדרוגינוס, שקבעה הוראות לאיחוד וחלוקה, אך היא ציינה... אבל אין זאת תב'ע לאיחוד וחלוקה... בית המשפט ובצדק, נתן לטבלת ההקצאות שם פירוש קובע ועדיף בעניין הזכות להוכחת הבעלות היום בחלקה, לצורך תביעת הסגת גבול. ועתה נחזור לענייננו: העובדות בתמצית הינן שקיים רישום בטאבו, ואף קיימת חזקה בשטח לפי הרישום, והבנייה קיימת בשטח. וכך זה מתנהל, עד שמתחדשות תוכניות בנייה, והשטח כולו נכלל בתב'ע חדשה, ה"מוחקת" למעשה את המצב הקיים (על גבי תשריט התב'ע החדשה) והאדריכלים בעלי המעוף, רואים עצמם משוחררים מכבלי הגושים/חלקות, ויוצרים מציאות תכנונית חדשה: מגרשי בנייה חדשים, דרכים וכיכרות חדשות, והכל נעשה על גבי נייר חלק, בהתעלם מהחלוקה הקיימת לגושים וחלקות ולבתים קיימים. לאחר שהתכנון החדש עולה עלי ספר, ונצבעים צבעי התכנון החדש כמקובל, מגיע השמאי של התב'ע החדשה ומתחיל בעבודת הקצאת הבעלויות החדשות ובאיזון השמאי. כאן כידוע מוכרעות השאלות החשובות בדיני התו''ב – מי יקבל יותר מהשני? הכלל בעניינים אלו הוא פשוט: כדי לקבל יותר, עליך לטעון שאתה חזק בכניסה וחלש ביציאה. קרי: האיחוד והחלוקה כמוהו כשותפות, ככל שאתה במצב "נכנס" חזק יותר, כך חלקך בשותפות גדול יותר, ואז תקבל יותר זכויות במצב ה"חדש" עם כל הצבעים הרנטביליים הידועים. לאחר מכן, ככל שתרצה לקבל יותר, על סמך הזכויות שלך ב"מצב הנכנס", עליך לטעון שקיבלת סחורה גרועה, במצב החדש. ומדוע לטעון ההיפך ממה שטענת ב"מצב הנכס"? התשובה ברורה, ככל שייקבע שהשווי החדש נמוך יותר, כך תקבל יותר זכויות במצב החדש. ולאחר כל זה, יוצאת התב'ע החדשה להליכי הפקדה, התנגדויות ולאחר מכן – היא מתאשרת. חוק התו''ב קובע שעל טבלת ההקצאות החדשה להירשם מיד בטאבו. הטעם ברור, שהרי נוצר כאן מצב ביניים לא טוב. מצב הביניים משמעו: יש רישום קיים בטאבו, אבל מעל – מרחפת לה התב'ע החדשה, שקבעה ייעודים חדשים ובעלויות חדשות. ולכן, קובע החוק חובת רישום מהיר של התב'ע החדשה. אולם במדינתנו ענייני הפרצלציה אורכים זמן בשל הצורך להתחיל בהליכי הרישום הללו, שתמיד נתקעים בצורך להכין תצ"ר (תוכנית לצורכי רישום באגף המדידות), והעניינים אורכים חודשים ולעתים שנים! ומצב הביניים הופך למצב קבע ממש. *עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן 48 … המשך בעמוד

RkJQdWJsaXNoZXIy NTkzMDY=